전세 계약 체결 시 유의사항! 계약하기 전에 꼭 확인하고 준비해야 전세사기 예방합니다.

1. 주택 소유자 확인

- 계약의 상대방이 주택 소유자 본인이 맞는지 확인

 가. 임대인이 개인인 경우

내 눈앞에 있는 사람과, 계약서에 도장 찍는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 모두 동일 인물이 맞는지 확인해야 합니다. 주택의 소유자는 등기부등본, 등기필증, 신분증 등의 서류를 통해 확인할 수 있고, 신분증의 진위를 확인하고 싶다면 아래의 경로 참고 바랍니다.

 

주민등록증 : ARS 1382 또는 정부24 (gov.kr)에서 확인

운전면허증 : 경찰청 교통민원24 (efine.go.kr)에서 확인

 

 

주택의 소유자가 2명 이상이면 소유자 전원과 계약을 맺기를 추천해요

원칙적으로는 민법 265조에 따라, 주택 지분의 과반을 소유한 사람과 계약을 맺으면 계약 자체는 성립될 수 있습니다. 우선변제권을 행사할 수 없는 상황이 발생할 수 있어서 특별한 이유가 없다면 되도록 소유자 전원과 계약을 체결하기를 추천합니다.

  특히, 요즘은 전세사기가 기승을 부리기 때문에 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 소유자 전원과 전세계약을 체결해야 합니다. 그리고 이렇게 임대인이 여러 명일 경우에는 전세계약을 종료할 때도 소유자 전원에게 종료 의사를 밝혀야 해요. 그래서 소유자가 너무 많은 집의 경우, 세입자가 계약 과정에서 신경 써야 하는 것들이 많다는 걸 유의해야 해요. 될 수 있으면 권리관계가 깔끔한 집을 선택하시는 걸 추천해요

 

임대인에게 법적인 ‘행위능력’이 있는지 확인해야 해요

행위능력이 없는 자, 즉 제한능력자의 법률행위는 제대로 된 효력을 가지지 못하기 때문입니다. 잘못하면 계약이 취소될 수도 있으니 조심해야 합니다. 제한능력자란 스스로 법률행위를 할 수 없는 사람, 또는 그러한 자격이 없는 사람입니다. 대표적인 예로 미성년자인 임대인과 계약을 맺을 때는 반드시 법정대리인인 친권자의 동의가 필요합니다.

또 다른 제한능력자로는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’ 이 있습니다.

사무를 처리할 능력이 부족한 사람의 일을 대리 해주는 사람을 말해요. 질병에 걸렸거나 장애가 있거나 노령자면 스스로 사무를 판단하기 힘들 수 있기 때문인데, 이들을 대리해주는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’으로부터 집을 빌리기 위해서는, 이들을 감독하는 후견 감독인의 동의 혹은 가정법원의 허가가 필요할 때도 있어요. 모든 경우에 다 허가가 필요한 건 아니지만 그러한 경우도 있으니까 법률적인 자문을 구해야 해요.

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2. 대리인 확인

- 대리인과 계약하는 경우 정당한 대리권이 있는지 확인

 

위임장에는 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 위임의 범위 등이 기재되어 있어야 해요.

임대인의 인적사항, 대리인의 인적사항, 집에 대한 정보, 월세 및 보증금 등의 계약 조건, 계약 범위, 보증금 수령인 등이 적혀 있어야 하죠. 만약 대리인이 여기에 적혀진 위임 범위를 벗어나 계약한다면 계약 자체가 무효가 되어 대항력을 잃게 될 수 있으니 주의해야 해요.

 

위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지를 확인하세요.

만약, 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장이라면, 본인서명사실확인서가 필요해요.
혹은 아예 공증, 즉 공적으로 증명된 위임장을 통해서도 위임 사실을 확인할 수 있어요.

 

임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인

임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인해야 한다는 것, 잊지 마세요.
이 내용은 녹음해두면 추후 분쟁이 발생할 때 활용할 수 있어요.

 

3. 공인중개사 확인

- 개업 공인중개사무소의 공인중개사인지 확인

 

한국공인중개사협회 홈페이지
한국공인중개사협회 홈페이지(kar.or.kr)
정보마당 > 개업 중개사무소 검색

 

4. 계약 내용 확인

- 작성된 계약서가 사전에 협의된 내용과 일치하는지 확인

5. 특약사항 작성

-  피해를 막기 위한 특약사항 작성